今回は「 地方の中古物件 」で「 RC・重量鉄骨物件 」を中心に投資している私の実例をご紹介したいと思います。
■ 建物に担保価値がある地方物件を買う
以前のコラムでも書きましたが、私は建物の担保価値が残っている物件を割安に買うことで金融機関の融資をスムーズに引き出しています。
私がターゲットにしている人口20万人以下の地方都市では地価がびっくりするくらい安いので、法定耐用年数が経過してしまった木造や軽量鉄骨造のアパートは担保評価が伸びないのです。
そのため法定耐用年数の残っているRC造や重量鉄骨造の物件をメインに購入しています。私が持つそうした物件が火災で全焼、あるいは地震で全壊したとします。建物は使用不能になり収益は生まなくなります。
建物の取り壊しに多額な費用がかかり、土地を売却してもその代金で解体費用は恐らくまかなえません。後に残るは購入に要した借金だけ・・・という悲惨なことになってしまいます。
また私は特定の街でドミナントを形成しているので直下型の大地震でも来た日にはすべての物件が被害を受ける可能性が高いため、そうなると自己破産しか残されていません。
従って建物をあらゆるリスクから守ることが最優先という考え方に立ち、かなりリッチな火災保険をすべての物件に掛けています。
ここらへんの考え方は大都市で展開しておられる大家さんとは恐らく真逆です。大都会で築古物件を購入しておられる方は、建物がどうなろうと高い価値の土地が残るので、解体費用程度の軽い火災保険に加入しておられる方もいらっしゃいます。
また新築中心の方も私ほどコテコテな保険に入る必要はないと思います。設備はピカピカで故障などしないでしょうからね(^^ )。そういう意味で、保険代理店とよく相談してご自身の戦略にフィットした保険活用をするのが重要だと思います。
■ 火災保険は全てのリスクに対応するものを
さてここからは実例をご紹介しますね。4年近く前に購入したファミリー×4戸の重量鉄骨物件（ 築20年 ）があるのですが、その物件に掛けた火災保険を見て行きます。（ ※以下は損保ジャパンの事例です ）
保険金額は全壊したときに同じ規模の物件を再建築出来る程度の金額に設定しています。我々の業界では再建築価格と呼び、保険の世界では「 新価ベース 」と呼びます。この物件の場合は代理店さんと相談して4,820万円に設定しました。
代理店さんによっては保険料を割安に見せたいあまり、保険金額に大きな掛け目を入れるところがありますが、私の場合は常識的な掛け目に抑えてもらいました。
ちなみにこの物件は土地・建物合わせて1,700万円で購入しました。全焼・全壊した時には4,820万円給付されるのですからある意味大儲けです（ 笑 ）。
でも物件が無くなってしまったら一定期間は収益が得られなくなるので、その収入補償という意味合いも兼ねてこういう設定をしております。
補償の対象となるリスクについても火災・風災・水災をはじめ、全ての項目に丸が付くリッチな保険になっています↓↓
あ、ちなみに中段の「 不測かつ突発的な事故 」というのは損保ジャパンさん独特な項目なのですが、強烈な汚部屋だとかペット飼育の多頭崩壊なんかにも保険適用できると代理店さんはおっしゃっていました。心当たりのある方は乗り換えを検討してみてください。
■ 他人を傷付けてしまうリスクには・・・
続いて特約です。こういう生業ですから皆さん施設賠償責任特約は付けておられますよね！？建物の不具合で誰かに損害（ あるいは怪我 ）を負わせてしまった時に機能する保険です。
去年だったかおととしだったか、台風でゴルフ練習場の鉄柱が倒壊した事故がありましたよね・・。
普通の「風災」は鉄柱の再建をする費用を保障してくれるのですが、倒壊によって被害を受けた周辺住戸の被害まではカバーできないんです。こういう時に機能するのが施設賠償責任保険です。
台風でアパートの屋根が吹き飛ばされ、それが元で人身事故を引き起こしてしまった・・・というようなケースは充分考えられますので、未加入の方はぜひ加入をお勧めします。
■ 地震リスクも100％カバー
特約は更に付けています。使い勝手がいいのは「 建物電気的・機械的事故特約 」です。
ちなみに電気的事故とは過電流によるショートなどで設備が壊れてしまった事故のことを言います。機械的事故とは、機械装置そのものに亀裂がおきたり、折れたりした事故のことをいいます。
数年前に水道の加圧ポンプに異常が生じたときこの特約を活用して100万円を超える保険金をいただきました。中古物件にとっては魅力的な特約です。（ 経年劣化による事故には支給されませんのでご注意ください ）
最後に「 地震危険等上乗せ特約 」です。私と同じようなスタイルで投資をされている方にはおすすめです。
通常の地震保険は、火災保険金額の50％までしか補償されませんよね！？ 国がそういう設計をしているからなのですが、この特約を追加しておくと火災保険と同額＝100％まで補償されるのです。
冒頭に申しあげた通り、私は建物価値が経営の中核なので全ての物件に「 地震危険等上乗せ特約 」を付保しています。これでこの街に直下型地震が襲ってきても、少なくとも経済的には安心できる体制になるわけです(^^ )
（ ※ただしこの特約に加入すると損保ジャパンでは5年とか10年の長期契約が結べません。毎年更新する必要がありますのでご留意ください ）
■ 保険金の請求は常識的に
ご覧いただいた通り比較的リッチな保険に加入していますが、毎月の支払は8,590円です。この物件の満室時家賃が月額約22万円ですので、家賃収入の4％弱に当たります。
正直なところ、高いな〜と思いますが、私のスタイルでは必要なものですから事業計画に組み込んで、きちんとお支払いしています！安心料ですもんね。
保険といえば保険請求を請け負って、支払われた保険金額の2割程度をコミッションとして受け取る業者さんが活躍していましたね。見積金額をフカすのは当たり前。本来保険適用されないような経年劣化でも平気で請求していましたのでずっと苦々しく見ていました。
それに影響された大家さんが20年使ったエアコン交換費用を保険請求したなどと得意顔で自慢したりしていましたが、そういう小口・多頻度で請求しているとそのうち保険会社からマークされ保険がおりにくくなるそうです。
大きな事故の時に保険金の支払を拒否されてしまったら本末転倒ですので、私は正当な理由があって大きめの事故に限って保険請求するようにしています。
不正請求する人が増えると保険会社も馬鹿ではないので、料率を上げることになります。そうすると一部の不心得な方のために全員が被害を受けることになります。保険は常識的な利用をしましょうね(^_^;
【健美家より】ぺんたさん物件見学ツアー【第2話】
富沢ウメ男の「 不動産投資 突撃ロケシリーズ 」でぺんたさんの物件を訪問しました。是非ご覧ください。
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November 23, 2020 at 05:07AM
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